A la hora de acceder a la vivienda propia, la hipoteca es la herramienta más extendida y efectiva, permitiendo el acceso a la compra o a la construcción de propiedades. A continuación, vamos a contarte cómo funciona una hipoteca y, fundamentalmente, cómo calcular qué hipoteca puedes permitirte de acuerdo a tu salario.
¿Cómo funciona una hipoteca?
La hipoteca se define como un préstamo que tiene como finalidad la adquisición de una vivienda. El solicitante recibe una cantidad de dinero de parte de una entidad bancaria que se compromete a devolver.
Se trata, en definitiva, de un contrato que se da entre una persona y una entidad financiera, donde el banco ofrece una cantidad de dinero determinada y orientada fundamentalmente a la compra o construcción de vivienda. El solicitante pagará después, en cuotas mensuales, la cantidad de dinero obtenida y los intereses correspondientes.
En el caso de este tipo de préstamos, la garantía es el propio inmueble que ha adquirido. Es tal la popularidad de esta alternativa que hoy, en España, se estima que más del 50% de las compras de viviendas son financiadas a través de esta herramienta.
“La hipoteca se define como un préstamo que tiene como finalidad la adquisición de una vivienda. El solicitante recibe una cantidad de dinero de parte de una entidad bancaria que se compromete a devolver”.
¿Cómo se compone una hipoteca?
Para comprender un poco mejor cómo es el funcionamiento de una hipoteca, es necesario conocer cómo esta se compone. En este sentido, podemos decir que una hipoteca consiste en tres elementos:
El capital
El capital es la cantidad de dinero que se solicita al banco para la compra de una vivienda. Generalmente, las entidades bancarias ofrecen una financiación de hasta el 80% del precio total de tasación del inmueble. Lo que esto quiere decir es que el cliente debe tener ahorrado el 20% restante. Sin embargo, existen ciertos casos en los que se puede obtener una hipoteca al 100%.
Los intereses
En segunda instancia, los intereses son la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra por haber otorgado el préstamo. Existen distintos tipos de interés, con sus propias características.
Teniendo en cuenta los intereses, se puede elegir entre dos grandes tipos de hipotecas:
- Las hipotecas de tipo fijo: tienen un interés que se mantiene sin cambio durante toda la vida útil del préstamo y que se determina a la hora de firmar el contrato.
- Las hipotecas de tipo variable: en este caso, el interés se compone por el índice de referencia y el diferencial. El primero indica cómo varía el tipo de interés, siendo el más habitual el euríbor. El segundo es la cantidad que el banco cobra.
Por otra parte, podemos encontrar hipotecas de interés mixto. Estas consisten en una combinación de las dos anteriores, habiendo un período de interés fijo durante los primeros años de vida del préstamo y un interés variable a lo largo del resto.
El período de amortización
En tercer lugar, encontramos el período de amortización. Este se define como el tiempo que el cliente tiene para devolver el capital prestado y los intereses. Es decir, los años que se tiene por delante para devolver la totalidad del préstamo.
Lo que se debe tener en cuenta es que, mientras mayor sea el plazo de amortización, menor será el monto de las cuotas mensuales. No obstante, en estos casos, la cantidad pagada en intereses acabará siendo mayor.
Según el Instituto Nacional de Estadística de España (INE), el plazo medio de amortización de las hipotecas en el país es de unos 23 años.

Beneficios de la hipoteca
Ahora que hemos visto en qué consiste una hipoteca y cómo funciona, queremos contarte acerca de algunos de los principales beneficios que puedes obtener de adquirir una para la compra de una propiedad.
Hace accesible la compra de una vivienda
Ciertamente, este es el primer beneficio de la hipoteca. En un contexto en que puede ser muy difícil para una persona reunir el dinero suficiente para comprar una vivienda, la hipoteca es lo que hace que esto sea accesible.
No solamente deja de ser necesario, con esto, tener todo el dinero ahorrado, sino que las cuotas mensuales de la hipoteca pueden ser accesibles de acuerdo a las posibilidades de cada persona.
Mejora la calificación crediticia
Cuando se accede a un crédito hipotecario en buena situación, este mejora la puntuación de crédito en el informe crediticio. La puntuación es la que determina la tasa de interés que los bancos ofrecen en otros productos financieros, como puede ser una tarjeta de crédito o un crédito vehicular.
Para posicionar a una persona, las entidades financieras tienen en cuenta el historial de pagos hipotecarios a tiempo. Por eso, obtener una hipoteca y pagar en tiempo y forma puede favorecer la adquisición de nuevos productos posteriores.
“La puntuación es la que determina la tasa de interés que los bancos ofrecen en otros productos financieros, como puede ser una tarjeta de crédito o un crédito vehicular”.
Posibilita acceder a distintos tipos de inmuebles
Por lo general, cuando se piensa en la obtención de una hipoteca, se suele pensar en la compra de una casa convencional. No obstante, hay que tener en cuenta que la hipoteca se puede usar para todo tipo de inmuebles. Es decir, se puede usar para inmuebles nuevos o antiguos, para departamentos, casas, establecimientos comerciales, oficinas, edificios residenciales, entre otros.
Por otra parte, el crédito hipotecario puede usarse también para construir, para remodelar, para reparar, para ampliar o para mejorar una vivienda que ya se tiene. Por eso, no es algo que se usa solamente para acceder a una vivienda, sino para muchos aspectos vinculados a la cuestión inmueble.
Tiene interesantes tasas de interés
En la actualidad, y especialmente si se compara con otros servicios financieros, las tasas de interés de las hipotecas tienden a ser bajas. Por eso, se hace más sencillo para una persona acceder a la vivienda a cuotas más bajas.
¿Qué hipoteca y que casa me puedo permitir según mi sueldo?
Si estás pensando qué tipo de hipoteca y de casa puedes tener de acuerdo a tu salario, hay una serie de criterios que debes tener en cuenta. Estos son:
- Tus ingresos
Cuando hablamos de ingresos nos referimos a los que son recurrentes y que se mantienen a lo largo del tiempo, debido a que son los que deben tenerse en cuenta para analizar la capacidad de pago, omitiendo en estos casos los pagos temporales.
De acuerdo a los profesionales, el porcentaje de endeudamiento de una vivienda no debería superar el 30% de los ingresos fijos totales. Por eso, si se tiene ingresos mensuales de 2.000 euros, por ejemplo, la hipoteca no debería ser mayor a los 600 euros mensuales.
“El porcentaje de endeudamiento de una vivienda no debería superar el 30% de los ingresos fijos totales”.
- El ahorro previo
Ya hemos dicho anteriormente que los bancos suelen financiar el 80% del precio total de la vivienda que se quiere adquirir. Por eso, es importante tener en cuenta que se necesitará ahorrar previamente al menos el 20% del precio total de la propiedad.
- Las posibles deudas
Finalmente, otro aspecto a tener en cuenta son las deudas anteriores a la hipoteca. Es importante descontar de los ingresos mensuales fijos las otras deudas que se pueda tener.
Pero, además, hay que recordar que tener impagos puede llevar a que la entidad financiera decida rechazar el préstamo hipotecario.
¿Cómo calcular qué casa me puedo permitir?
Una fórmula clásica pero muy efectiva si quieres calcular qué casa te puedes permitir con tu salario, es multiplicar tu salario por 0.30, obteniendo a partir de ello la cuota de la hipoteca.
Por eso, si se tiene un salario de 2.000 euros al mes, se puede pensar en una cuota total de la hipoteca de 600 euros mensuales. No obstante, en esos 600 deben estar contemplados los intereses.
En caso de tener otras deudas previas, esto deberá descontarse de los ingresos para recalcular la capacidad de pago. Esto se debe a que la fórmula del 30% de los ingresos es lo que se recomienda para el total de deudas que se pueda tener.
“Una fórmula clásica pero muy efectiva si quieres calcular qué casa te puedes permitir con tu salario, es multiplicar tu salario por 0.30, obteniendo a partir de ello la cuota de la hipoteca”.